BGH 20.09.2000 - 25 Jahre „erste“ Jahrhundertentscheidung (Beschlusskompetenz)

Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. So schlicht und einfach lautet die Kernaussage der als „erste Jahrhundertentscheidung“ betitelten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.09.2000 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZB 58/99. Die Entscheidung war ein Erdrutsch. Sie stellte das Regelungssystem des Wohnungseigentumsrechts „vom Kopf wieder auf die Füße“, wie der BGH in seiner Entscheidungsbegründung pointiert ausführte. Eine weitere griffige Aussage lautet: Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf (kann). Die Kernaussagen des BGH sind nach wie vor richtig und haben an Aktualität nichts verloren. 

Zu der damaligen Entscheidung 
Da wohnungseigentumsrechtliche Streitverfahren damals noch nach dem Recht der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) entschieden wurden und nicht nach der Zivilprozessordnung (ZPO) entschieden Gerichte und so auch der BGH am 20.9.2000 nicht durch Urteil, sondern durch Beschluss. 

Der Beschluss des V. Zivilsenats des BGH läutete wohnungseigentumsrechtlich eine neue Ära ein. In den Jahren zuvor war die Diskussion entfacht, ob es bezüglich der Herbeiführung von Beschlüssen einer formellen Legitimation durch eine Beschlusskompetenz bedurfte. Dies war bis dahin verneint und auch von vielen Obergerichten abgelehnt worden. Grob gesagt, durfte und konnte alles beschlossen werden, was die Mehrheit der Wohnungseigentümer wollte, solange niemand innerhalb der Monatsfrist zu Gericht ging und den gefassten Beschluss anfocht. Dann kam die Meinung auf, dass diese Praxis zu weit reiche und insbesondere gegen den Gesetzeswortlaut verstoße. Verwiesen wurde auf § 23 Abs. 1 WEG: „Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Diese gesetzliche Ausgangsbestimmung für die Beschlussfassung befindet sich unverändert auch heute im Gesetz, und zwar inzwischen als § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Neufassung. 

Der Fall 
Im Fall des BGH beschlossen die Wohnungseigentümer im Jahr 1989 mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen die Begründung eines Sondernutzungsrechts an dem gemeinschaftlichen Vorgarten einer Erdgeschosseinheit, die als Gaststätte verpachtet war. Eine Öffnungsklausel (vereinbarte Beschlusskompetenz) war in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung nicht vereinbart. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Später gerieten die Eigentümer in Streit darüber, ob die Nutzung des Vorgartens zum Betrieb einer Gaststätte zu unterlassen war. Die Entscheidung des Rechtsstreits hängen davon ab, ob ein Sondernutzungsrecht wirksam begründet wurde oder nicht. 

Die Entscheidung 
Der BGH bejahte den Unterlassungsanspruch, da der Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig gewesen sei. Weder eine gesetzliche noch eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Bestimmung gestattete es den Wohnungseigentümern, durch Mehrheitsbeschluss ein Sondernutzungsrecht zu begründen. Vielmehr erforderte dies eine Vereinbarung sämtlicher Eigentümer, an der es unstreitig fehlte. Folgende Kernaussagen finden sich in den amtlichen Leitsätzen und der Entscheidungsbegründung: 

Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz (teilweise Aufgabe sowie Abgrenzung zu früheren Entscheidungen des BGH). Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige” Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.