Kompakt: Entscheidungen aus WEG- und Mietrecht

BGH: Kein Personenaufzug, höchstens Treppenlift

Der nachträgliche Einbau von Personenaufzügen ist eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG. Wird die erforderliche (doppelt)qualifizierte Mehrheit verpasst, also ein Negativbeschluss verkündet, schauen Aufzugfreunde in die Röhre. In Cottbus hat ein 80jähriger gehbehinderter Wohnungseigentümer auf Duldung des Einbaus des Personenaufzugs durch ihn und auf seine Kosten geklagt. Vergeblich, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschied.

Der Fall

Die Wohnanlage – ein DDR-Plattenbau – besteht aus 2 Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigentümer einer im 5. OG gelegenen Wohnung. Einen Aufzug gibt es nicht. In einer früheren Versammlung hatte der Kläger zunächst gemeinsam mit einigen anderen Mitstreitern, die denselben Hausteil bewohnen, den Einbau eines Personenaufzugs beantragt. Der Antrag fand keine Mehrheit und wurde abgelehnt. Dieser Negativbeschluss ist bestandskräftig. Mit seiner gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage wollte der Kläger erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzugs dulden müssen.

Die Entscheidung

Der BGH verneint eine Duldungspflicht. Anspruchsgrundlage dürfte § 14 Nr. 3 WEG sein. Danach sind Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und – worum es sich bei dem Treppenhaus handelt – das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach § 14 Nr. 1 oder Nr. 2 WEG zulässigen Gebrauch beruhen. § 14 Nr. 1 WEG schreibt vor, dass von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch gemacht werden darf, dass keinem der anderen Eigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht. Im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist § 14 Nr. 1 WEG im Zusammenhang mit § 22 Abs. 1 WEG zu lesen. Dessen Satz 1 sieht vor, dass eine Zustimmungspflicht besteht, wenn die bauliche Maßnahme die Nachteilsgrenze des § 14 Nr. 1 WEG überschreitet. Wird diese Nachteilsgrenze hingegen nicht überschritten, besteht keine Zustimmungspflicht, was sich § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entnehmen lässt.

Der BGH führt weiter aus, dass der Einbau eines Personenaufzugs bei lebensnaher Betrachtung schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper erfordere und den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich verenge. Zudem könne die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken mit sich bringen. Auch ein späterer Rückbau setze erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus und sei bei lebensnaher Betrachtung eher als unrealistisch anzusehen. Treppenlifte und Rollstuhlrampen hingegen könnten als temporäre bauliche Maßnahmen leichter wieder zurückgebaut werden.

Ergänzend stellt der BGH darauf ab, dass beim Einbau von Personenaufzügen im Individualinteresse zugunsten einzelner Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an dem benötigten Treppenhausteil eingeräumt werde, was einer Vereinbarung bedürfe, also der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Durch einen Beschluss könne ein solches (Gruppen-)Sondernutzungsrecht nicht wirksam begründet werden, da – mangels einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung – keine Beschlusskompetenz bestehe.